بررسی های میدانی نشان می دهد رونق یا پیش رونق محسوسی به فضای معاملات مسکن ورود نکرده و مشاوران املاک کماکان از نبود مشتری صحبت می کنند. البته متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 38 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب با 1.9 و 1.3 درصد کاهش همراه بوده است.

از سال 1391 که بخش مسکن وارد رکود شده تا کنون متوسط تورم عمومی با لحاظ نوسانات آن حدود 20 درصد بوده و این در حالی است که قیمت مسکن ثابت مانده و حتی با اندکی کاهش همراه بوده است. این به معنای آن است که قیمت مسکن نسبت به قدرت خرید بیش از 40 درصد کاهش یافته، با این حال هنوز حباب آن تخلیه نشده است؛ چرا که بازار مسکن واکنشی نسبت به متغیرهای اقتصادی نشان نمی دهد.

جهش 300 درصدی قیمت مسکن در سال 1391 ارمغانی بود که دولت قبل از خود به جا گذاشت و دولت فعلی با توجه به قرار داشتن در شرایط تحریم و رکود شدید اقتصادی نتوانست برای مسکن معجزه کند و باید تا تخلیه حباب قیمت مسکن منتظر بماند. به دلیل افت شدید ساخت و سازها و نبود مشتری در سال های 1392 و 1393 میزان تسهیلات مسکن نسبت به کل تسهیلات بانک ها به ترتیب 12 و 11.8 درصد بوده است. امسال نیز این روند کاهشی ادامه یافته و به 10.3 درصد رسیده است. این در شرایط است که طی 30 سال گذشته متوسط سهم تسهیلات بانکی مسکن نسبت به کل تسهیلات 25 درصد بوده است.

با این که مکانیزم رونق، حباب، رکود، سرنوشت محتوم ادواری بخش مسکن در ایران است، به گفته ی کارشناسان رکود 2.5 ساله ی اخیر طولانی ترین دوران رکود پس از انقلاب اسلامی را تجربه می کند. با این حال به نظر می رسد انتظارها برای خروج از رکود تا یک سال آینده ادامه یابد.

با امضای طلایی برجام که از تلاش های بی وقفه ی تیم مذاکره کننده هسته یی به دست آمد سرانجام طی هفته های اخیر مهر "باطل شد" به تحریم های 12 ساله ایران خورده شد. در این شرایط متقاضیان مسکن در حال رصد کردن بازار هستند تا احتمالا در انتهای بازه زمانی تخلیه حباب قیمت مسکن وارد بازار شوند. انتظار عمومی این است که قیمت مسکن به عنوان کالایی که یک سوم درآمد خانوارهای ایرانی را در تمام طول عمر به خود اختصاص می دهد کاهش یابد. اما مقاومت صاحبان املاک به فروش پایین تر از نرخ بازار طی 2.5 سال گذشته ثابت می کند که قیمت ها افت محسوسی نخواهد داشت و دولت باید به دنبال تقویت طرف تقاضا برود.

توان طرف تقاضا به دلیل قیمت های بادکرده ی مسکن به شدت کاهش یافته و زور تسهیلات بانکی که طی یک سال اخیر مقداری افزایش یافته به قیمت مسکن نمی رسد. تسهیلات 80 و 60 میلیون تومانی در بهترین حالت می تواند یک سوم قیمت واحد مسکونی کوچک نوساز در تهران را پوشش دهد و در شهرستان ها شاید به نصف ارزش مسکن برسد. از سوی دیگر بالا بودن سود تسهیلات و پایین بودن مدت بازپرداخت عواملی هستند که مشتریان مسکن را برای دریافت تسهیلات با شک و تردید مواجه می کند. مضافا این که فرهنگ عمومی در ایران به خرید مسکن از طریق ثروت در گذشته تمایل بیشترین نشان می دهد تا ثروت های آینده.

البته مشکلات مسکن به این جا ختم نمی شود. تاثیرپذیری مسکن از کاهش درآمدهای نفتی و بودجه انقباضی دولت در سال آینده، سرمایه گذاری منفی بخش خصوصی طی سال های اخیر و احتمال ادامه ی این وضعیت، کاهش صدور پروانه های ساختمانی و روند نزولی ارزش افزوده بخش ساختمان طی سه سال اخیر هم گلوی بخش مسکن را می فشارد.

در این شرایط صحبت از رونق یا حتی پیش رونق در بخش مسکن، کمی خوشبینانه به نظر می رسد. با این وجود بانک مرکزی از آبان ماه سال جاری به این طرف از به کف رسیدن قیمت مسکن خبر داد و سپس در دی ماه اعلام کرد اکنون فرصت خرید خانه است که واکنش هایی را از سوی برخی کارشناسانی در پی داشت که معتقد بودند اعلام آمار مبنی بر رسیدن قیمت مسکن به کف، ایجاد جو روانی برای خروج مسکن از رکود و حل مشکل اشتغال است و نبود متقاضی را دلیل محکمی بر رد ادعای رسیدن قیمت مسکن به کف عنوان کردند.

یکی از مسائلی که از آن به عنوان متغیر بخش مسکن یاد می شود افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بود. اوراق تسهیلات مسکن که یک روز بعد از اجرای برجام مسیر حرکتی خود را تغییر داد و با افت قیمت مواجه شد، چند روزی است که مجددا رشد خود را آغاز کرده و به محدوده 90 هزار تومان نزدیک شده است. با این که مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس، این افزایش را طبیعی و واقعی می داند، کارشناسان معتقدند افزایش قیمت تسه واکنش کوتاه مدتی است که بازار به امضای برجام داشته که نوعی متغیر انتظاری محسوب می شود و نمی توان آن را نوعی تحول در بخش مسکن دانست.

روی خوش نشان دادن برجام به اقتصاد ایران و سرمایه گذاری خارجی می تواند طی سال های آینده رفاه عمومی را افزایش دهد و متقاضیانی که به ناچار با بخش مسکن قهر کرده اند را به بازار بکشاند. اما کارشناسان معتقدند این زمان کمتر از یک سال طول نمی کشد؛ چرا که اقتصاد کلان به این زودی ها به بخش مسکن روی خوش نشان نخواهد داد.