شارا - شبكه اطلاع رساني روابط عمومي ايران : بازار يخ زده مسكن در پسابرجام
یکشنبه، 18 بهمن 1394 - 10:18 کد خبر:21450
با وجود امضاي برجام و انتظار براي رؤيت اولين مشتريان مسكن، بازار زمستاني تهران در شرايطي كه كاهش ناچيز قيمت را تجربه كرده همچنان كساد است.
بررسي هاي ميداني نشان مي دهد رونق يا پيش رونق محسوسي به فضاي معاملات مسكن ورود نكرده و مشاوران املاك كماكان از نبود مشتري صحبت مي كنند. البته متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملكي شهر تهران 38 ميليون ريال بود كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب با 1.9 و 1.3 درصد كاهش همراه بوده است.
از سال 1391 كه بخش مسكن وارد ركود شده تا كنون متوسط تورم عمومي با لحاظ نوسانات آن حدود 20 درصد بوده و اين در حالي است كه قيمت مسكن ثابت مانده و حتي با اندكي كاهش همراه بوده است. اين به معناي آن است كه قيمت مسكن نسبت به قدرت خريد بيش از 40 درصد كاهش يافته، با اين حال هنوز حباب آن تخليه نشده است؛ چرا كه بازار مسكن واكنشي نسبت به متغيرهاي اقتصادي نشان نمي دهد.
جهش 300 درصدي قيمت مسكن در سال 1391 ارمغاني بود كه دولت قبل از خود به جا گذاشت و دولت فعلي با توجه به قرار داشتن در شرايط تحريم و ركود شديد اقتصادي نتوانست براي مسكن معجزه كند و بايد تا تخليه حباب قيمت مسكن منتظر بماند. به دليل افت شديد ساخت و سازها و نبود مشتري در سال هاي 1392 و 1393 ميزان تسهيلات مسكن نسبت به كل تسهيلات بانك ها به ترتيب 12 و 11.8 درصد بوده است. امسال نيز اين روند كاهشي ادامه يافته و به 10.3 درصد رسيده است. اين در شرايط است كه طي 30 سال گذشته متوسط سهم تسهيلات بانكي مسكن نسبت به كل تسهيلات 25 درصد بوده است.
با اين كه مكانيزم رونق، حباب، ركود، سرنوشت محتوم ادواري بخش مسكن در ايران است، به گفته ي كارشناسان ركود 2.5 ساله ي اخير طولاني ترين دوران ركود پس از انقلاب اسلامي را تجربه مي كند. با اين حال به نظر مي رسد انتظارها براي خروج از ركود تا يك سال آينده ادامه يابد.
با امضاي طلايي برجام كه از تلاش هاي بي وقفه ي تيم مذاكره كننده هسته يي به دست آمد سرانجام طي هفته هاي اخير مهر "باطل شد" به تحريم هاي 12 ساله ايران خورده شد. در اين شرايط متقاضيان مسكن در حال رصد كردن بازار هستند تا احتمالا در انتهاي بازه زماني تخليه حباب قيمت مسكن وارد بازار شوند. انتظار عمومي اين است كه قيمت مسكن به عنوان كالايي كه يك سوم درآمد خانوارهاي ايراني را در تمام طول عمر به خود اختصاص مي دهد كاهش يابد. اما مقاومت صاحبان املاك به فروش پايين تر از نرخ بازار طي 2.5 سال گذشته ثابت مي كند كه قيمت ها افت محسوسي نخواهد داشت و دولت بايد به دنبال تقويت طرف تقاضا برود.
توان طرف تقاضا به دليل قيمت هاي بادكرده ي مسكن به شدت كاهش يافته و زور تسهيلات بانكي كه طي يك سال اخير مقداري افزايش يافته به قيمت مسكن نمي رسد. تسهيلات 80 و 60 ميليون توماني در بهترين حالت مي تواند يك سوم قيمت واحد مسكوني كوچك نوساز در تهران را پوشش دهد و در شهرستان ها شايد به نصف ارزش مسكن برسد. از سوي ديگر بالا بودن سود تسهيلات و پايين بودن مدت بازپرداخت عواملي هستند كه مشتريان مسكن را براي دريافت تسهيلات با شك و ترديد مواجه مي كند. مضافا اين كه فرهنگ عمومي در ايران به خريد مسكن از طريق ثروت در گذشته تمايل بيشترين نشان مي دهد تا ثروت هاي آينده.
البته مشكلات مسكن به اين جا ختم نمي شود. تاثيرپذيري مسكن از كاهش درآمدهاي نفتي و بودجه انقباضي دولت در سال آينده، سرمايه گذاري منفي بخش خصوصي طي سال هاي اخير و احتمال ادامه ي اين وضعيت، كاهش صدور پروانه هاي ساختماني و روند نزولي ارزش افزوده بخش ساختمان طي سه سال اخير هم گلوي بخش مسكن را مي فشارد.
در اين شرايط صحبت از رونق يا حتي پيش رونق در بخش مسكن، كمي خوشبينانه به نظر مي رسد. با اين وجود بانك مركزي از آبان ماه سال جاري به اين طرف از به كف رسيدن قيمت مسكن خبر داد و سپس در دي ماه اعلام كرد اكنون فرصت خريد خانه است كه واكنش هايي را از سوي برخي كارشناساني در پي داشت كه معتقد بودند اعلام آمار مبني بر رسيدن قيمت مسكن به كف، ايجاد جو رواني براي خروج مسكن از ركود و حل مشكل اشتغال است و نبود متقاضي را دليل محكمي بر رد ادعاي رسيدن قيمت مسكن به كف عنوان كردند.
يكي از مسائلي كه از آن به عنوان متغير بخش مسكن ياد مي شود افزايش قيمت اوراق تسهيلات مسكن بود. اوراق تسهيلات مسكن كه يك روز بعد از اجراي برجام مسير حركتي خود را تغيير داد و با افت قيمت مواجه شد، چند روزي است كه مجددا رشد خود را آغاز كرده و به محدوده 90 هزار تومان نزديك شده است. با اين كه مدير ابزارهاي نوين مالي فرابورس، اين افزايش را طبيعي و واقعي مي داند، كارشناسان معتقدند افزايش قيمت تسه واكنش كوتاه مدتي است كه بازار به امضاي برجام داشته كه نوعي متغير انتظاري محسوب مي شود و نمي توان آن را نوعي تحول در بخش مسكن دانست.
روي خوش نشان دادن برجام به اقتصاد ايران و سرمايه گذاري خارجي مي تواند طي سال هاي آينده رفاه عمومي را افزايش دهد و متقاضياني كه به ناچار با بخش مسكن قهر كرده اند را به بازار بكشاند. اما كارشناسان معتقدند اين زمان كمتر از يك سال طول نمي كشد؛ چرا كه اقتصاد كلان به اين زودي ها به بخش مسكن روي خوش نشان نخواهد داد.