شارا - شبكه اطلاع رساني روابط عمومي ايران : علت «شديدترين ركود» مسكن در 24 سال گذشته
شنبه، 17 بهمن 1394 - 10:53 کد خبر:21419
ركود كم سابقه در بازار‌هاي «معاملات مسكن» و «ساخت و ساز» كه از تابستان سال 92 شروع شد اگر چه محصول مجموع‌هاي از شاخص‌‌هاي دروني و بيروني بازار ملك محسوب مي‌شود اما آنچه باعث ركوردزني اين دوره از سيكل تجاري بازار، هم به لحاظ «طول زماني» و هم از بابت «نزول چند شاخص كليدي» شد، عمدتا ناشي از ورود پرقدرت نهاد‌هاي دولتي، شبه‌دولتي، عمومي و بانك‌ها به بخش مسكن و ساختمان بوده است كه پيامد و تبعات ثانويه آن هنوز در اين بازار قابل مشاهده و رديابي است. دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي در بررسي‌‌هاي خود از عوامل و ريشه‌‌هاي شكل‌دهنده ركود مسكن سال‌‌هاي 92 تا 94 موفق شد، «1+4» منشأ ركود اخير را شناسايي كند كه از بين آنها، «رانت ساختماني» در اختيار گروهي از نهادها به عنوان عامل پنجم، بيشترين نقش را در مقايسه با چهار پارامتر ديگر داشته است. به گزارش دنياي اقتصاد ، در تحقيقاتي كه از سوي علي چگيني مديركل اقتصاد مسكن و علي قائدي كارشناس دفتر اقتصاد مسكن انجام گرفته، مشخص شده است: دو متغير كليدي اقتصاد مسكن كه معمولا سيكل‌‌هاي تجاري اين بخش را نمايان مي‌كند، طي دو سال و نيم اخير به پايين‌ترين سطح در مقايسه با دو دهه اخير رسيد به طوري كه شاخص «نرخ رشد سرمايه‌گذاري در ساختمان‌‌هاي جديد شروع شده در كشور» طي دو سال 92 و 93 و همچنين فصل اول سال 94 به صورت پيوسته، در سطح منفي و كمتر از صفر، روند نزولي داشت و به ترتيب 11 درصد، 5درصد و 14 درصد كاهش پيدا كرد درحالي‌كه در دوره‌‌هاي قبلي ركود مسكن -طي سال‌‌هاي 71 به بعد- اين شاخص معمولا يك سال با رشد منفي مواجه مي‌شد. از طرفي، شاخص «نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسكن» نيز در ركود اخير با افت قابل توجه روبه‌رو شد و از متوسط 4/ 2 درصد در سال‌‌هاي دهه 70 و 3/ 5 درصد دهه 80 و همچنين 2 درصد سال‌‌هاي 90 تا 92، به منفي 2 درصد در سال 93 رسيد.
در اين بررسي، سه پارامتر از بازار پول و يك پارامتر تركيبي از اقتصاد كلان كشور به عنوان چهار ريشه ركود اخير بخش مسكن معرفي شده است. در بازار پول، «كنترل تورم و نقدينگي» طي دو سال اخير باعث شد تقاضاي سفته‌بازانه در بازار ملك فروكش كند و تحت تاثير آن، قيمت مسكن كاهش يابد. در اين ميان، وابستگي معنادار حجم سرمايه‌گذاري‌‌هاي ساختماني به نوسانات قيمت مسكن به عنوان حقيقت بازار ملك، به نزولي شدن روند سرمايه‌گذاري در ساخت و ساز منجر شد. حركت نرخ رشد سرمايه‌گذاري‌‌هاي ساختماني در كشور (ساختمان‌‌هاي جديد) از سال 71 تا 94 به خوبي نشان مي‌دهد، رفتار سرمايه‌گذاران ساختماني تابعي از رفتار قيمت اسمي مسكن و از آن بيشتر، تابعي از قيمت واقعي مسكن است. مطالعات دفتر اقتصاد مسكن، مهار رشد فزاينده تورم و نقدينگي را از بابت رام شدن قيمت مسكن و مصرفي‌شدن معاملات ملك، در نهايت به نفع بلندمدت بازار مسكن مي‌داند اما از «نرخ سود بانكي بالا» و «عدم انعطاف سياستهاي مالي» به عنوان دو پارامتر آسيب‌زننده به بخش مسكن نام برده است.
طبق آنچه محققان اين مطالعه به آن دست يافته‌اند، نرخ سود واقعي سپرده‌‌هاي بانكي در دو سال اخير به بالاترين حد از سال 71 تاكنون رسيده و موجب شده از يكسو انگيزه سرمايه‌گذاري در بخش‌‌هاي واقعي اقتصاد ايران از جمله ساخت و ساز‌هاي مسكوني به شدت كاهش پيدا كند و از سوي ديگر تحت تاثير چسبندگي نقدينگي در بانك‌ها، متقاضيان مصرفي مسكن در خريد خود تاخير به وجود بياورند. نرخ سود واقعي سپرده‌‌هاي بانكي تا پيش از سال 93، همواره كمتر از 5 درصد بوده اما در سال‌‌هاي 93 و 94 به بالاي اين سطح رسيد. فاصله زياد بين نرخ سود اسمي بانكي و نرخ تورم، علاوه بر كاهش انگيز ساخت و خريد مسكن، امكان پرداخت تسهيلات ارزان‌قيمت براي ساخت و ساز‌هاي حمايتي در بافت فرسوده به عنوان برنامه هدف دولت را از بانك‌ها سلب كرده است و از آنجا كه به كاهش حجم سپرده‌‌هاي ديداري و افزايش سپرده‌‌هاي بلندمدت منجر شده، هزينه پول براي بانك‌ها را افزايش داده است كه اين موضوع مجددا مانع پرداخت تسهيلات خريد مسكن به عنوان وام بلندمدت شده است.
عامل سوم نيز به عدم انعطاف در سياستهاي مالي و پولي مرتبط با بخش مسكن برمي‌گردد كه در دوره‌‌هاي ركود-رونق و به خصوص در زمان‌‌هاي تغيير سيكل تجاري بازار ملك، تصميمات به موقع از بابت اعمال سياستهاي انبساطي و انقباضي اتخاذ نمي‌شود. به عنوان مثال در موضوع افزايش سقف وام خريد مسكن يا راه‌اندازي بازار ليزينگ و رهن ثانويه طي دو سال اخير، سرعت تصميم‌گيري، متناسب با نياز بازار مسكن نبود. دفتر اقتصاد مسكن عامل چهارم ركود مسكن دو سال اخير را تركيبي از نزول رشد اقتصادي، كاهش شديد قيمت نفت و تنگناي مالي بودجه دولت مي‌داند كه برآيند آنها به عدم افزايش درآمد واقعي و توان اقتصادي خانوارها و اثر تجمعي آن به كاهش قدرت خريد مسكن منجر شد. با اين حال، آنچه ركود مسكن را در فاصله 92 تاكنون، تشديد كرد، مازاد عرضه ناشي از نبود قدرت خريد مسكن نبود بلكه رانت تحت اختيار نهادهايي بوده كه محصول آن به رشد عرضه مسكن مغاير نياز مصرفي منجر شده است.
در مطالعات دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن آمده است: بخش عمد‌ه‌اي از ساخت و ساز‌هاي مسكوني طي سال‌‌هاي 90 و 91 از سوي شركت‌‌هاي وابسته به نهاد‌هاي مختلف و بانك‌‌هاي دولتي و خصوصي از طريق انتقال حجم عظيم منابع مالي به بخش مسكن و ساختمان انجام شد كه در قالب آن، متوسط حجم آپارتمان‌‌هاي تازه‌ساز در كشور با ركوردزني افزايشي، از 443هزار واحد در نيمه اول دهه 80 و 600هزار واحد در نيمه دوم اين دهه، به 769 هزار واحد مسكوني در دو سال 91 و 92 رسيد. اين حجم بالا و بي‌سابقه عرضه مسكن، عمدتا به شكل واحد‌هاي مسكوني لوكس و خارج از استطاعت متقاضيان مسكن شكل گرفته است كه اگر چه در پي رونق مسكن آن دو سال احداث شده‌اند اما با الگوي غالب تقاضا، زمينه تشديد ركود معاملاتي و در نتيجه ركود ساختماني سال‌‌هاي 93 و 94 را به وجود آوردند. اين شركت‌ها عموما با برخورداري از انواع رانت‌ها و تسهيلات و در شرايط غيررقابتي به بازار مسكن وارد مي‌شوند و نظم اقتصادي بازار را برهم مي‌زنند.
نقطه تمركز فعاليت اين شركت‌ها و نهادها، بازار ساختماني شهر تهران بوده است طوري‌كه فعاليت آنها در آن دو سال موجب شد در سال 93 رقمي معادل 70 درصد واحد‌هاي مسكوني تازه‌ساز در پايتخت، با مساحتي بيش از 80 مترمربع وارد بازار فروش شود در حالي‌كه طي همين سال، 60 درصد معاملات مسكن به خريد آپارتمان‌‌هاي كمتر از 80مترمربع اختصاص داشته است كه اين شكاف، نشان‌دهنده عدم تطابق بين الگوي ساخت و نياز مسكن است. در اين ميان، مقررات شهرداري‌ها و نحوه اجراي طرح تفصيلي نيز در نقش مكمل بزرگ‌سازي، باعث شده ساخت‌وساز‌هاي منطبق با نياز غالب كاهش يابد. مدير كل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن و يك كارشناس اين دفتر در بررسي مشترك خود درباره دلايل ايجاد ركود مسكن در سال‌‌هاي 92 تا 94، ضمن شناسايي منشأ اصلي و پارامتر‌هاي ركودزا، با تاكيد بر اينكه برخي از اين عوامل هنوز وجود دارد و مي‌تواند مسير ورود به رونق در ماه‌‌هاي آينده را صعب‌العبور كند، سه راهكار در اين زمينه پيشنهاد كرده‌اند. اولين پيشنهاد، اجراي قوانين بازدارنده براي مهار فعاليت نهاد‌هاي غيرحرفه‌اي در بازار ساخت و ساز است. هر چند حضور اين نهادها در بازار آپارتمان‌سازي با توجه به پشتوانه مالي آنها، محدود به دوره اخير نبوده و به احتمال خيلي زياد، در دوره رونق پيش‌رو، ادامه پيدا مي‌كند، اما دفتر اقتصاد مسكن توصيه كرده است براي جلوگيري از فعاليت نهادها، بانك‌ها و همچنين موسسات اعتباري در بخش مسكن و ساختمان، از ابزار ماليات‌‌هاي رايج در اين بخش استفاده شود و نرخ ماليات‌‌هايي كه در حال حاضر از ساخت و ساز و نقل و انتقال ملك دريافت مي‌شود، براي اين گروه خاص، افزايش پيدا كند. پيشنهاد دوم، تداوم كنترل تورم و نقدينگي به منظور حفظ دامنه محدود نوسانات قيمت مسكن است و پيشنهاد سوم نيز بر انعطاف‌پذير شدن سياستهاي پولي در حوزه مسكن به منظور امكان تغيير سريع سياستهاي متناسب با شرايط ركود-رونق، خلاصه مي‌شود.
